Os dois modelos de escassez gerenciada
Os números que definiram políticas públicas
Dublin: como um país de 5 milhões se tornou o hub digital da Europa
A Irlanda não tinha nada de especial em infraestrutura digital nos anos 90. O que tinha era uma combinação de fatores que se provou irresistível para empresas americanas buscando sede europeia: taxa corporativa de 12,5% (a menor da Europa Ocidental), idioma inglês, jurisdição da União Europeia para conformidade com GDPR, energia elétrica com crescente participação de eólica, e acesso direto à fibra transatlântica que aterrissa na costa oeste da Irlanda.
O resultado foi uma concentração sem precedente de hiperescalers:
- Meta (Facebook): campus em Clonee, Condado de Meath — um dos maiores da empresa no mundo, com expansões contínuas desde 2011;
- Google: data center em Clonshaugh, North Dublin — operação desde 2012 com múltiplas expansões;
- Microsoft: múltiplas instalações nos arredores de Dublin;
- Apple: campus de data center em Athenry, Condado de Galway;
- Amazon AWS: região eu-west-1 sediada em Dublin.
O problema elétrico irlandês e o "energized land premium" em Dublin
Em 2022, a EirGrid (operadora da rede elétrica irlandesa) anunciou que não conectaria novos data centers na região Dublin/Leinster até pelo menos 2028 — de facto um moratorium. A razão: a capacidade de fornecimento da rede estava saturada. Novos data centers representavam uma ameaça à estabilidade da rede e às metas climáticas do governo.
O efeito imobiliário foi imediato: terrenos industriais com subestação já instalada e acesso à rede elétrica nos Condados de Meath, Kildare e Wicklow (fora de Dublin mas com fibra disponível) valorizaram 40-60% entre 2018 e 2023. Terrenos sem energia permaneceram estagnados ou perderam atratividade. O "energized land premium" irlandês é um espelho exato do que ocorreu em Northern Virginia.
Singapura — o modelo de escassez gerenciada mais radical do mundo
Singapura tem 733km² — menor que São Paulo (1.521km²) — e abriga uma das maiores densidades de data centers do mundo. Em 2019, o governo tomou a decisão mais radical já vista no setor: moratorium total. Nenhum novo data center seria aprovado até que os existentes demonstrassem sustentabilidade energética.
Três anos de congelamento (2019-2022) tiveram um efeito de mercado extraordinário: os operadores existentes — Equinix, Global Switch, ST Telemedia (Singapore Technologies), Digital Realty — viraram um oligopólio. Com demanda crescente e oferta travada, os preços de colocation em Singapura subiram 25-40% durante o moratorium. Quem tinha capacidade instalada ganhou poder de precificação que dificilmente existiria em mercado livre.
O lifting parcial em 2022 estabeleceu critérios rigorosos:
- PUE (Power Usage Effectiveness) ≤ 1.3 — eficiência energética alta como pré-condição;
- Compromisso de uso de energia renovável comprovado;
- Plano de carbon neutrality até 2030;
- Aprovação caso a caso pela Infocomm Media Development Authority (IMDA) e Energy Market Authority (EMA).
O overflow para Johor Bahru e Batam
Johor Bahru (Malásia, a 1km de Singapura via Causeway) e Batam (Indonésia, a 20km por balsa) receberam o overflow de investimento que Singapura restringiu. Empresas que precisavam de presença regional sem conseguir aprovação em Singapura construíram data centers nesses territórios, conectando-os por fibra submarina de baixa latência a Singapura. O preço da terra em Johor Bahru para uso de data center multiplicou por 3-5x entre 2019 e 2024 — o efeito imobiliário do moratorium vizinho.
O que esses dois modelos ensinam sobre regulação e valor imobiliário
Dublin e Singapura são os dois experimentos mais documentados de como a regulação pública de data centers afeta diretamente o mercado imobiliário. A lição central: quando a oferta de um ativo de infraestrutura é restringida pela política pública, o valor dos ativos existentes cresce de forma desproporcional.
Isso é o oposto da intuição imobiliária convencional. Em imóveis residenciais, a expectativa é que moratoria de construção encareçam o aluguel mas não necessariamente o valor do ativo construído. Em data centers, a restrição de energia e aprovação funcionam como uma barreira à entrada regulatória que transforma operadores estabelecidos em detentores de um ativo raro e insubstituível dentro daquela jurisdição.
O segundo aprendizado: restrições em um mercado criam oportunidades nos mercados adjacentes. Johor Bahru e Batam são os maiores beneficiários da política de Singapura. Mercados periféricos que oferecem conectividade adequada com energia disponível capturaram investimento que o mercado principal rejeitou.
Hubs de data centers emergentes: o mapa atual
São Paulo e as fronteiras digitais brasileiras
A AWS lançou a Região South America (São Paulo) em março de 2011 — a primeira Região AWS na América Latina. Essa decisão definiu São Paulo como o hub digital da região por pelo menos uma geração. Hoje, todas as grandes clouds têm presença: Microsoft Azure (regiões em SP e RJ), Google Cloud (SP), IBM Cloud (SP), Oracle Cloud (SP).
A Ascenty — fundada em 2010, adquirida pela Brookfield em 2018 por US$1,8 bilhão e hoje joint venture Brookfield/Digital Realty — opera a maior rede de data centers do Brasil, com campi em Hortolândia, Tamboré, Cajamar (SP), Rio de Janeiro e Fortaleza. A empresa replicou o modelo de clustering: construiu o maior site, atraiu os maiores clientes e criou o maior ponto de interconexão do país.
As próximas fronteiras dentro do Brasil:
- Minas Gerais: energia hidrelétrica de fontes mais baratas (tarifa industrial MG é 15-20% menor que SP), terra disponível, temperatura ligeiramente mais amena. Interesse crescente de operadores regionais;
- Interior de SP (Campinas): Campinas concentra Unicamp e diversas empresas de TI — fibra instalada, logística para SP (90km), zona industrial com terrenos disponíveis;
- Fortaleza e Recife: pontos de aterramento de cabos submarinos transatlânticos (EllaLink, Monet, SACS) — conectividade direta com Europa e EUA a latência competitiva;
- Santa Catarina: temperatura mais baixa reduz custo de refrigeração — PUE naturalmente menor, o que melhora a eficiência operacional e a competitividade frente a regulações futuras.
Para o investidor imobiliário brasileiro, o aprendizado de Dublin e Singapura é estratégico: quando São Paulo atingir saturação elétrica e imobiliária — e esse dia está chegando — os mercados adjacentes com energia disponível, fibra instalada e temperatura favorável se tornarão os novos receptores de investimento. Identificar esses locais hoje, antes da saturação, é a versão brasileira do que investidores fizeram em Loudoun County nos anos 90.
Para assistir
Referências
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GOVERNO
CSO Ireland — Electricity Accounts · Data Centres (2024)Fonte oficial do dado de 21% do consumo elétrico da Irlanda em data centers (2023). Publicação anual do Central Statistics Office.
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GOVERNO
EirGrid — Data Centre Connections Policy (2022)Comunicado oficial da EirGrid sobre restrições de conexão para novos data centers na região Dublin/Leinster.
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GOVERNO
Singapore IMDA + EMA — Green Data Centre Road Map 2022Documento oficial que anunciou o lifting parcial do moratorium com os critérios PUE ≤ 1.3 e compromisso de renovável.
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MERCADO
JLL Research — Asia Pacific Data Centre Outlook 2023Análise de mercado com dados sobre o impacto do moratorium de Singapura nos preços de colocation e no overflow para Johor Bahru.
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EMPRESA
Ascenty — About Us & Data Centre PortfolioPortfólio, campi e histórico da maior rede de data centers do Brasil — Brookfield + Digital Realty.
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IMPRENSA
Financial Times — "Ireland's Data Centre Boom Strains Power Grid" (2023)Reportagem sobre o conflito entre o crescimento de data centers e a capacidade da rede elétrica irlandesa — perspectiva regulatória e de mercado.